Κραχ στα ακίνητα!

[Αρχέλαος]

αυτοι που εχουν ταιστει χοντρα απο τοτε που βγηκε η νδ

Βρε μλκ ποσοι ειναι αυτοί και πόσο χοντρα έχουν ταϊστεί πια.
Οκ σου λέω έχει βολέψει κόσμο και παίρνει 1000-1200 το μήνα; με αυτά τα λεφτά δεν αγοράζεις σπιτι στο λεκανοπέδιο ΠΟΤΕ.
Εδω μιλάμε πως τα νοτια προάστια έχουν ώς βαση τα 3000€ το τετραγωνικό ακόμη και για παλιά κτίσματα.

ενα παραδειγμα - 2 δις ηταν μονο οι απευθειας αναθεσεις χωρις διαγωνισμο επι πανδημιας - και αυτες δεν τις πηρε ενας αλλα πολλοι και διαφοροι

με 10% καθαρα τσεπα σε αυτον που πηρε την δουλεια - που ειναι παραπανω αλλα τεσπα - εχουμε 200 μυρια σε τσεπες

ο αλλος λοιπον τι θα τα κανει? θα τα ριξει στην επιχειρηση? ουτε καν

ταξιδια και χλιδες με τα λοκνταουν δεν επαιζαν - οποτε τα ριχνεις real estate και τα κανεις bnb η κατι αντιστοιχο

και σου εβαλα μια μονο κατηγορια που μοιραστηκε χρημα - μπορει να επαιξαν και ακομα χειροτερα σκηνικα

Nα βάλω και μία άποψη από κάποιον του κλάδου των κατασκευών, πολλά χρόνια στον χώρο.


onlineaplos+politis
17/04/2020 08:28
3 ψήφοι
Οκτώ σελίδες σχόλια δεν νομίζω να περίμενε ο αρθρογράφος . Δεν πειράζει του κάναμε δώρο Πάσχα .

Αυτό που προσπαθώ να σας πω τόσες ώρες είναι ότι οι πωλητές ΔΕΝ είναι ενιαίο στρώμα .

Υπάρχουν ιδιώτες που πνίγονται και σκοτώνουν το ακίνητο τους , υπάρχουν ιδιώτες που δεν πνίγονται και αν δεν πιάσουν τα λεφτά που λένε δεν πουλάνε .

Παράδειγμα έχω πελάτη που έχει αγοράσει από μένα πριν 20 χρόνια ένα φιλέτο μεγάλου εμβαδού . Τώρα τα παιδιά του μεγάλωσαν και έφυγαν από το σπίτι κάνοντας τις δικές τους οικογένειες και το σπίτι , είναι τεράστιο για 2 άτομα . Θέλει να το πουλήσει αλλά στην τιμή που πρέπει που είναι ανάλογη της θέσης και της ποιότητας του ακινήτου , γιατί μόνο έτσι θα πάρει ένα διαμέρισμα γύρω στα 110 τμ που θέλει στην ίδια καλή περιοχή και θα του μείνουν και κάποια λεφτά .
Οπότε μέχρι να βρεθεί ο αγοραστής το σπίτι είναι στην αγορά για πώληση , αλλά δεν πρόκειται να κατέβει η τιμή του ποτέ .

Πάμε τώρα στους κατασκευαστές .
Εκεί έχουμε τρείς κατηγορίες .

Η πρώτη είναι αυτή των μικρομεσαίων που γέρασαν μέσα στην κρίση , είναι τώρα από 55-75 ετών και τα παιδιά τους , δεν ενδιαφέρονται για να συνεχίσουν την δουλειά αυτή , ούτε οι ίδιοι ενδιαφέρονται να συνεχίσουν .
Αυτοί βρέθηκαν στην κρίση με 3-5-10 απούλητα . Μέσα σε αυτή κάποια πούλησαν , κάποια νοίκιασαν για να πληρώνουν τους τόκους των δανείων , όσοι είχαν , συνήθως αυτοί ήταν νοικοκύρηδες και δεν είχαν πολλά δάνεια και πλέον τους έχουν μείνει 1-2-5 ακίνητα . Αυτοί προφανώς μπορούν να πληρώνουν εύκολα 500-1000-2000 τον μήνα στην τράπεζα και να πουλήσουν σταδιακά στις τιμές που θέλουν ή να νοικιάσουν κάποια .

Αυτή η κατηγορία από την εμπειρία μου και τους γνωστούς μου , μαζί με αυτούς που είχαν προλάβει και είχαν πουλήσει πριν την κρίση και έχουν σταματήσει , είναι πάνω από το 80 % των κατασκευαστών.

Υπάρχει το 15 % που είτε είναι δεύτερη γενιά κατασκευαστών , είτε έχουν ήδη διαδόχους στο επάγγελμα . Αυτοί , ακριβώς επειδή οι τιμές αντικατάστασης είναι ψηλά , είτε κάνουν τα ίδια σαν τους προηγούμενους , είτε όσοι έχουν μεγάλη ρευστότητα , κατασκευάζουν με αργό ρυθμό σε περιοχές φιλέτα , φοβούμενοι να αφήσουν και τα λεφτά στις τράπεζες .

Υπάρχει και ένα 5 % που έχει πολύ χρήμα , κυρίως ξένα κεφάλαια με ελληνικά ονόματα , που δραστηριοποιούνται στα μεγάλα φιλέτα και αυτοί δεν ασχολούνται με την ντόπια αγορά , αφού έχουν το δικό τους πελατολόγιο σε παγκόσμιο επίπεδο .

Για αυτό δεν θα πουλήσει κανένας κατασκευαστής κάτω από το κόστος . Γιατί το κόστος εξυπηρέτησης του δανείου του , είναι κάτω από το 1/3 του ενοικίου του , γιατί είναι τελειωμένο και δεν του ζητάει τίποτα και γιατί δεν έχει πουθενά να βάλει τα λεφτά που θα πάρει , αφού ΟΛΕΣ οι άλλες επενδύσεις έχουν μεγαλύτερο ρίσκο και κινδυνεύει και το κεφάλαιο σου .

https://www.capital.gr/forum/thread/676 ... Id=6762264

[Αρχέλαος]

Από τον ίδιο μια ανάλυση περί των τιμών:

Σήμερα η τιμή της γης , για τις φτηνότερες περιοχές της χώρας είναι τουλάχιστον 300-400 €/τμ ,

5. Το κόστος κατασκευής λοιπόν είναι τουλάχιστον για κατηγορία Β+ και για την φτηνότερη περιοχή 1300+300 = 1600 €/τμ και σε αυτό θα πρέπει να προστεθεί ένα ποσοστό γύρω στο 20 % για κόστος χρήματος , αφού δεν έχουμε πίστωση , κόστος διαχείρισης και λειτουργίας της επιχείρησης και διάφορα άλλα έξοδα , όπως άδειες , νομικά και συμβολαιογραφικά έξοδα , κτηματολόγιο κλπ , που σημαίνει ότι το ελάχιστο κόστος κατασκευής διαμορφώνεται σχεδόν στις 2000 €/τμ .
Με ένα ποσοστό κέρδους 20 % που θεωρείται ως ελάχιστο και από την εφορία , οι τιμές πώλησης θα είναι τουλάχιστον 2400 €/τμ , τιμές που θεωρούνται εξωπραγματικές για τις περιοχές που μιλάμε , δηλαδή τις πιο φτηνές που οι ζητούμενες τιμές είναι περίπου στο 50 - 60 % του παραπάνω ποσού .

6. Το λεγόμενο λοιπόν κόστος αντικατάστασης είναι πολύ μεγαλύτερο από τις ζητούμενες τιμές πώλησης . Αυτό σημαίνει ότι καμία νεότερη οικοδομή δεν πρόκειται να χτιστεί στο 70-80 % της χώρας με τις υπάρχουσες συνθήκες .

Το συμπέρασμα λοιπόν είναι ότι πέραν του 5 % της αγοράς για τα οποία ισχύουν τα αναφερόμενα στο άρθρο , για το υπόλοιπο 95 % της αγοράς , οι τιμές θα συνεχίσουν να έχουν μία ήπια άνοδο για τα νεόδμητα , δηλαδή πρακτικά για τα σπίτια της κρίσης που χτίστηκαν μετά το 2010 και θα υπάρξει μικρή μείωση για τα παλαιά τα οποία είχαν αυξηθεί πολύ λόγω της ομηρίας που είχε επιβάλλει το ελληνικό κράτος από το 2011 στα νεόδμητα ακίνητα , όταν σε μία εποχή που αύξανε όλους τους φόρους μείωσε κατά 75 % τον φόρο μεταβίβασης μεταχειρισμένων ακινήτων με αποτέλεσμα , νεόδμητο ακίνητο να πωλείται μόνο ως πρώτη κατοικία .

https://www.capital.gr/forum/thread/676 ... Id=6761254

[Ερμής]

ανακαινισμένο άνετα

που βαδιζουμε

[Parrot]

Διαμερισμα του 80, 75τμ στο Αιγάλεω, 500€;;; Ειδα καλά;;;

[ΣΑΤΑΝΙΚΟΣ ΕΓΚΕΦΑΛΟΣ]

Διαμερισμα του 80, 75τμ στο Αιγάλεω, 500€;;; Ειδα καλά;;;

[Daje]

Έχει αρχίσει η αύξηση των τιμών των ακινήτων παράλληλα με την αύξηση των ενοικίων.

Συμφωνω.
Διαβαζοντας το συγκεκριμενο νημα, αναρωτιεμαι μηπως ζω σε αλλο πλανητη εγω που βλεπω να γινεται χαμος γυρω μου.
Εχουν αρχισει να γινονται νεες οικοδομες και η ζητηση εχει αυξηθει σημαντικα.
Για τη νησιωτικη Ελλαδα δεν μιλαμε καν. Εκει η λεξη οικονομικη κριση ειναι ανεκδοτο...

2η σελιδα
2 Απριλιου 2018

[dna replication]

Γιατί το κόστος εξυπηρέτησης του δανείου του , είναι κάτω από το 1/3 του ενοικίου του, γιατί δεν έχει πουθενά να βάλει τα λεφτά που θα πάρει , αφού ΟΛΕΣ οι άλλες επενδύσεις έχουν μεγαλύτερο ρίσκο και κινδυνεύει και το κεφάλαιο σου

με τα 10ετή επιτόκια της FED στο 2.87% πως νοιώθουμε?

το κόστος εξυπηρέτησης του δανείου του , είναι κάτω από το 1/3 του ενοικίου του,

σε ένα άλλο σύμπαν

[under]

Να το πω ακομα μια φορα ; Οι τιμες ακολουθουν το χρημα που υπαρχει ή δεν υπαρχει.
Κανεις δεν ζηταει εξωφρενικες τιμες αν ξερει οτι θα του μεινει το ακινητο ανοικιαστο.

[Ερμής]

Κανεις δεν ζηταει εξωφρενικες τιμες αν ξερει οτι θα του μεινει το ακινητο ανοικιαστο.

Στην παραλιακή υπάρχει ακίνητο σε μέρος φιλέτο που μαραζώνει 15 χρόνια επειδή ο ιδιοκτήτης δε πέφτει ούτε σεντ.

[under]

Κανεις δεν ζηταει εξωφρενικες τιμες αν ξερει οτι θα του μεινει το ακινητο ανοικιαστο.

Στην παραλιακή υπάρχει ακίνητο σε μέρος φιλέτο που μαραζώνει 15 χρόνια επειδή ο ιδιοκτήτης δε πέφτει ούτε σεντ.

Αυτος μπορει να εχει τους λογους του για να μην πεφτει.Πχ μπορει να μην καιγεται να το δωσει με λιγοτερα.

[Ερμής]

Κανεις δεν ζηταει εξωφρενικες τιμες αν ξερει οτι θα του μεινει το ακινητο ανοικιαστο.

Στην παραλιακή υπάρχει ακίνητο σε μέρος φιλέτο που μαραζώνει 15 χρόνια επειδή ο ιδιοκτήτης δε πέφτει ούτε σεντ.

Αυτος μπορει να εχει τους λογους του για να μην πεφτει.Πχ μπορει να μην καιγεται να το δωσει με λιγοτερα.

Λογικό αν έχει ένα σκασμο λεφτα. Ετσι γινεται με μεγαλοιδιοκτήτες.
Ας ερημώνει και ας το χώσει στον πάτο του στο τέλος.

[Daje]

Να γινει το αντιστοιχο ομως και με τις μετοχες, τα ομολογα και τα κρυπτονομισματα.
ΝΑ ΜΠΟΥΝ ΟΛΑ ΜΕΣΑ ΣΤΟΝ ΠΑΤΟ.

[Ερμής]

Να γινει το αντιστοιχο ομως και με τις μετοχες, τα ομολογα και τα κρυπτονομισματα.
ΝΑ ΜΠΟΥΝ ΟΛΑ ΜΕΣΑ ΣΤΟΝ ΠΑΤΟ.

Τι εννοείς; Μετοχές, ομολογα και κρυπτο ειναι ζωντανοί οργανισμοί. Φυσικά αν πέσουν θα χωθούν στον πάτο του καθενος που έχει.
Ο άλλος 15 χρόνια έχει έρημο ακίνητο σε φιλέτο της παραλιακής και δε ρίχνει ουτε σεντ, σκέψου ποσο σκασμο μαύρο χρήμα θα έχει στην άκρη.

[βοθρατζης]

ψώνισε γνωστός 80 τμ στα 160 χιλιάρικα, του 03 η τιμή είναι λογική για τις μέρες μας
αλλά να βλέπεις τώρα όλα τα 50 τμ να βαράνε 80 χιλ και πάνω είναι για γέλια
πάντως φίλη δικηγόρος μου έλεγε ότι στα συμβόλαια οι τιμές είναι πού μικρότερες
πέφτει πολύ παζάρι
Αυτό τον καιρό ασχολούμαι με πλειστηριασμούς , πεδίο ελεύθερο..

[Daje]

Ενώ να κάθεσαι να παίζεις αν ανεβηκε η κατέβηκε το τάδε ψωλονομισμα είναι βαριά δουλειά και χρειάζεται ανταμοιβη μεγσλη...